تُعتبر المداخيل العقارية خاضعة للضريبة على الدخل، عندما لا تدخل في فئة المداخيل المهنية، على النحو التالي :

أ. المداخيل المحصّلة الناتجة عن كراء :

1. المباني المشيدة وغير المشيدة وكافة أنواع البنايات؛

2. الأملاك الفلاحية، بما في ذلك البنايات والتجهيزات الثابتة والمنقولة المرتبطة بها؛

ب. مع مراعاة الاستثناءات المنصوص عليها في المادة 62-I أدناه، تُعتبر كذلك القيمة الكرائية للعقارات والبنايات التي يضعها المالك مجاناً رهن إشارة الغير.

ج. التعويضات عن الإفراغ التي يقدّمها ملاك العقارات لشاغلي تلك الأملاك.

تُعتبر الأرباح العقارية خاضعة للضريبة على الدخل عندما تتحقق أو تُسجَّل في الحالات التالية:

• بيع العقارات الموجودة في المغرب أو التفويت في الحقوق العينية العقارية المتعلقة بهذه العقارات؛

• نزع ملكية عقار للمنفعة العامة؛

• إدخال العقارات أو الحقوق العينية العقارية في رأس مال شركة؛

• التفويت بمقابل أو إدخال في شركة لأسهم أو حصص اجتماعية اسمية صادرة عن شركات ذات غرض عقاري وتُعتبر شفافة ضريبياً حسب مقتضيات المادة 3-3° أعلاه؛

• التفويت بمقابل أو الإدخال في شركة لأسهم أو حصص اجتماعية لشركات يغلب على أصولها الطابع العقاري وغير مدرجة في البورصة.

تُعتبر شركة يغلب على أصولها الطابع العقاري كل شركة يشكل العقار أو الأسهم في شركات ذات غرض عقاري أو في شركات مماثلة ما لا يقل عن 75٪ من قيمة أصولها الثابتة الإجمالية، وذلك في بداية السنة المالية التي تم فيها التفويت. ولا تُحتسب العقارات التي تخصصها الشركة لاستغلالها الخاص (الصناعي، التجاري، الحرفي، الفلاحي، لممارسة مهنة حرة، أو لسكن موظفيها).

كما تُعد من الأرباح العقارية:

• عملية التبادل العقاري، والتي تُعتبر بمثابة عمليتي بيع متبادلتين، سواء تعلق الأمر بعقارات أو حقوق عينية عقارية أو بالأسهم والحصص المشار إليها أعلاه؛

• قسمة عقار مشترك مع وجود مبلغ تسوية (soulte)، وفي هذه الحالة، لا تُطبق الضريبة إلا على الربح الناتج عن الجزء المتنازل عنه الذي أدى إلى دفع هذا المبلغ؛

• التفويتات المجانية التي تشمل العقارات أو الحقوق العينية العقارية أو الأسهم والحصص المذكورة أعلاه.

ويُقصد بمصطلح “التفويت” في هذا الباب كل عملية واردة أعلاه.

I- يُستثنى من نطاق تطبيق الضريبة، القيمة الكرائية للعقارات التي يضعها المالكون مجاناً رهن إشارة:

• أصولهم وفروعهم، عندما تخصص هذه العقارات لسكن المعنيين؛

• الإدارات العمومية والجماعات الترابية والمستشفيات العمومية؛

• المؤسسات الخاصة ذات الطابع الخيري أو الاجتماعي، الخاضعة لمراقبة الدولة بموجب الظهير الشريف رقم 1.59.271 الصادر في 17 شوال 1379 (14 أبريل 1960)؛

• الجمعيات المعترف بها ذات المنفعة العامة، إذا كانت هذه العقارات تحتوي على مؤسسات خيرية غير ربحية.

II- لا تخضع للضريبة وفقاً للنسبة المنصوص عليها في المادة 73–II (F-6° و G-7°)، الأرباح العقارية التي يحققها الأشخاص الطبيعيون أو المعنويون غير الخاضعين للضريبة على الشركات، عندما تدخل هذه الأرباح ضمن فئة الدخول المهنية.

III- لا تخضع للضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية الحالات التالية:

• إلغاء عملية تفويت بموجب حكم قضائي نهائي؛

• فسخ تفويت عقار باتفاق ودي، إذا تم ذلك في أجل لا يتجاوز أربعاً وعشرين (24) ساعة من تاريخ التفويت؛

• ممارسة حق الشفعة في عقد بيع مع إعادة الشراء (رِمِي) في أجل أقصاه ثلاث (3) سنوات من تاريخ العقد الأصلي.

يُستفيد الأشخاص الطبيعيون من الإعفاء من الضريبة على الأرباح العقارية في الحالات التالية:

I- إعفاءات متعلقة بالدخل العقاري السنوي

• يُعفى من الضريبة كل دخل عقاري إجمالي لا يتجاوز 30.000 درهم سنوياً.
  إذا تجاوز مجموع المداخيل العقارية لهذا السقف، يجب على المعني بالأمر تقديم تصريح سنوي ودفع الضريبة المستحقة.

II- إعفاءات متعلقة بالأرباح الناتجة عن تفويت العقارات

A. يُعفى من الضريبة كل من قام بعمليات بيع لعقارات لا تتجاوز قيمتها الإجمالية 140.000 درهم خلال سنة مدنية واحدة.

B. يُعفى الربح الناتج عن تفويت عقار مخصص للسكن الرئيسي تم شغله فعلياً لمدة لا تقل عن ست (6) سنوات قبل البيع.
يشمل الإعفاء أيضاً:

• العقارات الممولة عن طريق “الإجارة المنتهية بالتمليك”، مع احتساب فترة السكن في مدة الإعفاء؛

• الأرض التابعة للعقار السكني في حدود خمسة (5) أضعاف المساحة المغطاة؛

• الحالات التي يتم فيها البيع قبل 6 سنوات، بشرط إعادة استثمار ثمن البيع في سكن رئيسي آخر خلال 6 أشهر وبسقف لا يتجاوز 4.000.000 درهم.
  وفي هذه الحالة، يُحتفظ بالضريبة لدى الموثق مؤقتاً إلى حين إثبات الشراء الجديد.

C. يُعفى الربح الناتج عن تفويت حقوق مشاعة في عقارات فلاحية تقع خارج المدار الحضري، بين الورثة.
في حالة تفويت لاحق، يتم احتساب الربح الخاضع للضريبة بناءً على ثمن الشراء الأصلي من طرف الورثة.

D. يُعفى الربح الناتج عن تفويت سكن اجتماعي شُغِل كمسكن رئيسي لمدة لا تقل عن أربع (4) سنوات، بنفس شروط الفقرة (B).

III- الإعفاء من الضريبة في حال الهبات أو التفويت المجاني

لا تُطبق الضريبة في حالة التفويت المجاني للعقارات أو الحقوق العقارية بين:

• الأصول والفروع (الآباء والأبناء)؛

• الأزواج؛

• الإخوة والأخوات؛

• الشخص الكافل للطفل المكفول، وفقًا لحكم قضائي وطبقًا لقانون الكفالة؛

• الجمعيات المعترف بها ذات المنفعة العامة، إذا تم تسجيل العقارات باسم أشخاص طبيعيين لصالح تلك الجمعيات.

I.-Sous réserve des dispositions de l’article 65 ci-après, le revenu foncier brut des immeubles donnés en location est constitué par le montant brut total des loyers. Ce montant est augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire ou à l’usufruitier et mises à la charge des locataires, notamment les grosses réparations. Il est diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires.

II.-(abrogé)

III.-Le revenu brut imposable des propriétés visées à l’article 61 (I-A-2°) est constitué soit:

• du montant brut du loyer ou du fermage stipulé en argent dans le contrat ;
• du montant brut obtenu en multipliant le cours moyen de la culture pratiquée par les quantités prévues dans le contrat, dans le cas des locations rémunérées en nature;
• de la fraction du revenu agricole forfaitaire prévu à l’article 49 ci-dessus dans le cas des locations à part de fruit.

الربح الصافي الخاضع للضريبة يساوي الفرق بين ثمن التفويت، بعد خصم مصاريف التفويت عند الاقتضاء، وثمن الاقتناء مضافًا إليه مصاريف الاقتناء.

أولاً – يُخصم من ثمن التفويت، عند الاقتضاء، مصاريف التفويت. ويُقصد بثمن التفويت ثمن البيع أو القيمة التقديرية المصرح بها أو المعترف بها من أحد الأطراف أو كليهما في العقد، أو القيمة المحددة وفقًا لأحكام المادة 224 أدناه.

يُعدّل الثمن المصرح به في عقد التفويت أو من قبل المكلّف بالضريبة إذا تبين أنه لا يتوافق مع القيمة السوقية للعقار في تاريخ التفويت، وذلك طبقًا للشروط المنصوص عليها في المادة 224.

في حالة تفويت عقار أو حق عيني عقاري تم تعديله من طرف الإدارة سواء في إطار رسوم التسجيل أو الضريبة على القيمة المضافة، فإن ثمن الاقتناء المعتمد هو الثمن الذي تم تعديله وسُدّدت على أساسه الرسوم الواجبة.

ويُعتمد هذا الثمن باعتباره ثمن التفويت من طرف المفوّت في ما يتعلق بالضريبة على الشركات، والضريبة على الدخل، والضريبة على القيمة المضافة.

وتشمل مصاريف التفويت مصاريف الإعلانات، وعمولات السمسرة، وتكاليف تحرير العقود التي يتحملها المفوّت عادة، بالإضافة إلى تعويضات الإفراغ المبررة.

أما قيمة تفويت العقارات المُقدّمة كحصص في شركة، فتُعادل القيمة الحقيقية للأسهم أو الحصص الاجتماعية المتسلَّمة مقابل هذا التقديم.

ثانيًا – يُزاد على ثمن الاقتناء مصاريف الاقتناء، ونفقات الاستثمار المنجزة، بالإضافة إلى الفوائد أو الأتعاب أو الهوامش الإيجارية المدفوعة من قبل المفوّت كمقابل لقروض ممنوحة من مؤسسات معتمدة، أو في إطار عقد “مرابحة” أو “إجارة منتهية بالتمليك”.

وتشمل مصاريف الاقتناء التكاليف الفعلية للعقد، وحقوق الطابع والتسجيل، والمبالغ المؤداة لدى المحافظة العقارية من أجل التحفيظ والتقييد، ومصاريف السمسرة، وتكاليف العقود المرتبطة باقتناء العقار المفوّت. وتُقيّم هذه المصاريف جزافًا بنسبة 15% من ثمن الاقتناء، إلا إذا أثبت المكلّف أن المصاريف تفوق هذا المبلغ.

وتشمل نفقات الاستثمار تكاليف تجهيز الأرض، البناء، إعادة البناء، التوسعة، الترميم، والتحسين، شريطة أن تكون مبررة.

ويُعاد تقييم ثمن الاقتناء مضافًا إليه ما سبق، من خلال ضربه في معامل يُحدد حسب سنة الاقتناء، يُحسب من قبل الإدارة اعتمادًا على مؤشر تكلفة المعيشة الوطني. أما السنوات السابقة لـ1946، فيُطبّق معامل جزافي بنسبة 3% سنويًا.

ويشمل هذا التقييم أيضًا قيمة الاكتتاب أو الاقتناء لأسهم أو حصص الشركات ذات الطابع العقاري المشار إليها في المادة 61-II أعلاه.

إذا تعذر إثبات ثمن الاقتناء و/أو نفقات الاستثمار، تقوم الإدارة بتقديرها حسب ما هو منصوص عليه في المادة 224.

في حالة تفويت عقار تم اقتناؤه عن طريق الإرث، يُعتمد، مع مراعاة المادة 224، أحد القيمتين التاليتين كثمن اقتناء:

• القيمة السوقية للعقار في يوم وفاة المُورّث، كما هي مضمنة في الجرد المُعدّ من قبل الورثة؛

• أو، عند غيابها، القيمة السوقية في يوم الوفاة المصرح بها من طرف المكلّف.

في حالة تفويت على سبيل الهبة، يُعتمد الثمن المصرح به في العقد، مع مراعاة المادة 224.

وفي حالة تفويت عقار تم الحصول عليه كهبة معفاة وفقًا للمادة 63-III أعلاه، فإن ثمن الاقتناء يُعتمد كالتالي:

• إما ثمن آخر تفويت بمقابل، مضافًا إليه نفقات الاستثمار والترميم والتجهيز؛

• أو القيمة السوقية للعقار عند آخر انتقال عن طريق الإرث إن كان ذلك لاحقًا للتفويت؛

• أو تكلفة العقار في حال تسليمه للذات.

وتُفهم أثمان الاقتناء والتفويت، مع مراعاة المادتين 208 و224، على أنها الأثمان المصرح بها أو المعترف بها من أحد الأطراف.

وفي حالة فرض الضريبة تلقائيًا، تُحدّد قاعدة الضريبة على أساس ثمن التفويت ناقص 20%.

يُحدَّد جدول حساب الضريبة على الدخل كما يلي :

• الشريحة التي يصل دخلها إلى 30.000 درهم: معفاة من الضريبة؛

• الشريحة من 30.001 إلى 50.000 درهم: 10%؛

• الشريحة من 50.001 إلى 60.000 درهم: 20%؛

• الشريحة من 60.001 إلى 80.000 درهم: 30%؛

• الشريحة من 80.001 إلى 180.000 درهم: 34%؛

• ما زاد عن 180.000 درهم: 38%.

.