Les grandes lignes de La législation marocaine sur le Bail commercial (loi n° 49-16) :
Sont régis par la loi :
Les baux d’immeubles ou locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce appartenant à un commerçant, artisan ou industriel et les baux d’immeubles ou de locaux accessoires au lieu où est exploité le fonds de commerce, Les baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés avant ou après la location, des constructions pour l’exploitation d’un fonds de commerce sous réserve de l’acceptation du propriétaire (baux à construire, assez rare au Maroc).
Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant au domaine privé de l’État, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, Les baux d’immeubles loués par les établissements d’enseignement privé, les coopératives à objet commercial, les cliniques privées et établissements similaires, les pharmacies, les laboratoires privés d’analyses biologiques médicales et des cabinets d’examen radiologique.
Sont exclus du champ d’application de la loi :
Les baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le domaine public de l’Etat, des collectivités territoriales, des établissements publics, Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant au domaine privé de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, si ces biens sont affectés à l’intérêt général, Les baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le cadre des Habous, Les baux résultant d’une décision judiciaire. Les baux relatifs aux locaux situés dans des centres commerciaux, Les baux relatifs aux immeubles ou locaux situés dans les espaces réservés aux projets d’entreprises exerçant leurs activités dans les secteurs de l’industrie et des technologies de l’information (réalisés par l’Etat, les collectivités territoriales, les établissements publics ou les entreprises détenues par l’Etat ou une personne de droit public Les baux emphytéotiques, Les contrats de crédit-bail
Le bail commercial doit faire l’objet d’un contrat écrit ayant date certaine, avec obligation de réaliser un état descriptif des lieux loués (les parties à un bail verbal peuvent convenir à tout moment de conclure un contrat conforme à la loi)
L’existence d’un bail écrit est déterminante pour enclencher certaines procédures ou obtenir certaines indemnités
L’enregistrement des baux commerciaux est obligatoire (au taux fixe de 200 dirhams) et donne date certaine aux actes concernés
Le droit au renouvellement du bail commercial (le « droit au bail ») s’acquiert après deux ans d’occupation (seulement) sauf en cas de versement d’un « pas de porte », constaté par écrit dans le bail ou dans un acte séparé (droit au bail automatique)
Le bail commercial doit avoir une durée initiale prévue de moins de 10 ans, faute de quoi il sera réputé être un bail emphytéotique (Art. 121 du Code des droits réels) et, par conséquent, exclu du champ d’application de la nouvelle loi
Sous réserve des dispositions du Dahir de 1920, le montant du loyer est librement fixé entre les parties. La révision du loyer est soumise aux dispositions de la Loi n° 03-07 (max. 10% tous les trois ans)
Les charges locatives sont incluses dans le loyer sauf stipulation contractuelle expresse à l’effet contraire
Le locataire expulsé ou évincé malgré son droit au renouvellement du bail a le droit d’être indemnisé à hauteur de la valeur du fonds de commerce
Cette indemnité est déterminée sur la base:
- des déclarations fiscales des 4 dernières années
- de ce qui a été dépensé pour les améliorations et modifications
- des éléments perdus du fonds de commerce
- des frais de déménagement
L’indemnité d’éviction n’est pas due dans les cas suivants:
- Défaut du paiement de 3 mensualités locatives dans un délai de 15 jours à compter de la mise en demeure du bailleur
- Si le locataire opère sans le consentement du bailleur un changement dans le local nuisant à l’immeuble et sa sécurité ou augmentant ses charges (sauf engagement de remettre les lieux en état dans les 3 mois)
- Changement d’activité commerciale sans l’acceptation du bailleur (sauf engagement de reprendre l’activité antérieure dans les 3 mois)
- Si le local menace de tomber en ruine (sauf si le locataire démontre que le défaut d’entretien légal ou contractuel est de la responsabilité du bailleur malgré sa mise en demeure)
- Si le local péri du fait du locataire, de la force majeure ou du cas fortuit
- Sous-location en violation d’une stipulation contractuelle
- Perte de la clientèle et de l’achalandage suite à la fermeture du local pendant au moins 2 ans
La sous-location (totale ou partielle) des locaux loués est autorisée sauf stipulation expresse du bail à l’effet contraire (Si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le droit de demander la révision du loyer nonobstant le dispositions de la Loi n° 03-07)
Le locataire a le droit de céder son bail à condition de notifier le bailleur dans les conditions de fond et de forme prévues par la loi mais le bailleur a un droit de préemption pour récupérer le local au prix proposé, dans un délai de 30 jours de sa notification
Si un locataire abandonne un local et d’exploiter pendant 6 mois, le bailleur peut demander au président du tribunal d’ordonner, après enquête, l’ouverture du local et la récupération des lieux
Si le locataire reste absent 6 mois après l’exécution de l’ordonnance, celle-ci devient définitive et le bail est résilié
Si le locataire réapparait pendant l’exécution de l’ordonnance, il est sursis à exécution et le président du tribunal peut accorder au locataire un délai de 15 jours pour régulariser sa situation sous peine de continuer l’exécution
les grandes lignes de la loi n°67-12 organisant les rapports contractuels entre le bailleur et le locataire) :
Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux baux des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, nus ou en meublé, dont le bail dépasse les trente jours, ainsi que de leurs dépendances, tels que caves, garages, cours et jardins et qui ne relèvent pas d’une législation particulière
Le contrat de bail est obligatoirement conclu sur un acte écrit à date déterminée, indiquant essentiellement :
les prénom et nom du bailleur et du preneur, la profession, le domicile, la pièce d’identité et toutes les informations de l’agent, le cas échéant ;
le nom complet et le siège social, et le cas échéant toutes les informations du représentant légal, si le bailleur ou le preneur est une personne morale ;
la détermination des locaux donnés en bail et leurs dépendantes, ainsi que l’usage auquel ils sont destinés et les installations conçues pour le seul usage du preneur ;
le montant du loyer convenu et la fréquence de son paiement ;
la nature des frais locatifs supportés par le preneur ;
la modalité de paiement du loyer et des frais locatifs convenue ;
les obligations particulières de chaque
En cas de transfert de la propriété des locaux donnés en bail, l’effet du contrat de bail resteraen vigueur au bénéfice du preneur, aux mêmes conditions prévues dans ledit contrat.A cet effet, le preneur doit être notifié dudit transfert dans les formes prévues par les articles37 ,38 et 39 du code de procédure civile.
L’état des lieux sera dressé en acte à date déterminée et comportera une description détaillée et précise du local, en évitant les expressions de genre « bon état » ou « état moyen. » A défaut, il est supposé que le preneur aura, dès la signature du contrat de bail, pris livraison du local dans un état utilisable.
Le preneur ne peut apporter de modifications au local et aux installations loués sans avoir obtenu l’accord écrit du bailleur. A défaut dudit accord, le bailleur peut obliger le preneur à l’occasion de son congé à rétablir l’état initial ou peut conserver à son bénéfice les modifications réalisées sans possibilité pour le preneur de demander une indemnisation pour les frais engagés. Néanmoins, si les modifications apportées au local constituent un risque pour le local ou au fonctionnement des installations qu’il contient, le bailleur peut obliger le preneur à rétablir l’état initial, d’urgence et à ses frais.
Le bailleur peut exiger du preneur un cautionnement pour couvrir les montants du loyer et des frais locatifs impayés ainsi que des dommages pouvant affecter le local loué, éventuellement occasionnés par le preneur.
Le montant du cautionnement ne peut être supérieur à deux mois de loyer.Ce cautionnement est restitué dans un délai maximum d’un mois à compter de la remise par le preneur du local loué avec déduction, le cas échéant, des montants à verser au bailleur et les montants que ce dernier aura assumés au lieu du preneur, sous réserve de les prouver par un moyen légal.
Les parties concernées peuvent convenir de consacrer le montant de ce cautionnement à couvrir le loyer des derniers mois de la durée du bail.
En cas de défaut de paiement du loyer et des frais rattachés exigibles, le bailleur peut saisir le président du tribunal de première instance, pour obtenir l’autorisation d’adresser une mise en demeure de paiement du loyer.
La mise en demeure fixe au preneur un délai d’au moins quinze jours à compter de la date de sa notification pour qu’il s’acquitte des montants impayés dont il est redevable, soit directement entre les mains du bailleur ou la personne le représentant contre reçu soit par dépôt sur son compte bancaire, ou par dépôt à la caisse du tribunal, ou bien par tout moyen établissant le paiement et sa date.